Conflitos entre locador e inquilino que vão além da devolução do depósito costumam girar numa pergunta: o locador pode obrigar o inquilino a sair e, se pode, como? A lei coreana responde com clareza — um locador não pode retirar licitamente um inquilino de um imóvel alugado sem passar pelo Judiciário, por mais aluguéis atrasados que existam ou por mais vencido que esteja o contrato. Inquilinos estrangeiros, que muitas vezes desconhecem essa proteção, são alvo preferencial de locadores que pulam o procedimento e simplesmente agem.
→A Autotutela (자력구제) É Ilegal, Sem Meio-Termo
A lei coreana proíbe o que se chama de autotutela (자력구제): o locador fazer justiça com as próprias mãos em vez de ir ao Judiciário. Não é uma zona cinzenta:
- Trocar a fechadura enquanto você está fora, ou se recusar a entregar a chave nova depois de deixá-lo do lado de fora, sem ordem judicial
- Retirar ou descartar seus pertences do imóvel sem o seu consentimento ou sem procedimento supervisionado pelo Judiciário
- Cortar os serviços (água, luz, gás) para pressionar você a sair
- Entrar no imóvel sem permissão enquanto você ainda tem contrato válido ou está legitimamente na posse
O locador que faz qualquer dessas coisas pode responder criminalmente — mais comumente por invasão de domicílio (주거침입) ou, em casos mais agressivos, constrangimento ilegal (강요) ou dano —, além da disputa civil sobre aluguel ou contrato. Chamar a polícia (112) enquanto acontece é uma resposta legítima e muitas vezes eficaz.
Dever aluguel ou continuar no imóvel após o fim do contrato não dá ao locador o direito de trancar você do lado de fora: dá o direito de processar, e só o juiz pode mandar retirá-lo.
→O Procedimento de Verdade: a Ação de Despejo (명도소송)
Para retirar um inquilino licitamente, o locador precisa em geral entrar com uma ação de despejo (명도소송), um pedido cível de sentença determinando a desocupação. O processo tem etapas reais e o inquilino tem chances reais de se manifestar em cada uma:
- Notificação formal — o locador normalmente envia uma notificação com fé de conteúdo (내용증명) exigindo a desocupação ou a quitação do débito, criando registro documentado antes da ação
- Ajuizamento — se você não cumprir, o locador entra com o pedido de entrega do imóvel (건물인도청구) no juízo do lugar onde fica o bem
- Tramitação — você é citado e tem oportunidade de contestar, apresentar defesas e comparecer antes da sentença; não é um rito sumário controlado pelo locador
- Sentença — se o locador vencer, o juízo profere decisão determinando a desocupação, normalmente junto com os aluguéis em aberto
- Execução forçada (강제집행) — só depois de sentença definitiva o locador obtém o direito de que um oficial de justiça conduza a retirada; nem mesmo após vencer ele pode fazer isso pessoalmente
→Motivos Que os Locadores Alegam — e o Que Realmente Conta
| O Que o Locador Alega | O Que Realmente Conta |
|---|---|
| Aluguel atrasado há 2 meses ou mais | A inadimplência reiterada (통상 2기 이상 연체) é causa reconhecida para rescindir o contrato e pedir o despejo, mas o locador ainda precisa de sentença para retirá-lo |
| O contrato já venceu | O vencimento sustenta a rescisão, mas se você continua no imóvel e o locador recebe o aluguel sem se opor, pode surgir prorrogação tácita (묵시적 갱신) conforme os fatos |
| O locador quer vender ou reformar | Por si só normalmente não basta para retirar um inquilino no meio do contrato, salvo causa contratual ou legal específica |
| O locador diz que você danificou o imóvel | Pode pesar na disputa do depósito ou num pedido de indenização, mas não é motivo automático de retirada imediata sem processo |
→Proteções da Lei de Locação Residencial (주택임대차보호법)
Inquilinos residenciais na Coreia, estrangeiros incluídos, contam com a Lei de Proteção da Locação Residencial (주택임대차보호법), que dá garantias reais sem distinção de nacionalidade:
- Prazo mínimo — uma locação residencial é em geral tratada como se durasse ao menos dois anos, mesmo que o prazo escrito seja menor, salvo se o inquilino preferir o contrário
- Prorrogação tácita (묵시적 갱신) — se nenhuma das partes avisar a não renovação dentro do prazo legal antes do fim do contrato, ele pode se renovar automaticamente nas mesmas condições
- Preferência no recebimento — o inquilino com locação registrada e data certa (확정일자) pode ter preferência para reaver o depósito com o produto da venda se o imóvel for leiloado ou vendido, à frente de certos credores
- Essas proteções em geral exigem que o contrato esteja devidamente registrado ou documentado: um arranjo informal enfraquece a sua posição, e essa é uma armadilha comum para estrangeiros que tratam de boca com o locador ou o corretor
→O Que Fazer Se Estão Pressionando Você a Sair
- Não saia só porque o locador exigiu de viva voz ou mandou uma mensagem irritada: exija o procedimento formal e não trate pressão informal como prazo legal
- Se trocarem a fechadura ou retirarem seus pertences sem o seu consentimento, chame a polícia (112) na hora e documente tudo com fotos e horário
- Confirme se o seu contrato tem data certa (확정일자) e se você está dentro do período de proteção da Lei de Locação Residencial (주택임대차보호법)
- Se receber notificação (내용증명) ou for citado numa ação, responda dentro do prazo: ignorar não faz o caso sumir e pode gerar sentença à revelia
- Se você realmente está devendo, converse em vez de sumir: um calendário de saída negociado costuma ser melhor para os dois lados do que um processo
Uma ação de despejo (명도소송) soa intimidadora, mas o procedimento é justamente o que protege o inquilino: quem costuma estar errado é o locador que o pula, não o inquilino que o exige.