Este guia trata da disputa comum: um proprietário que existe, tem o dinheiro e simplesmente enrola. É um problema diferente do golpe do jeonse, em que o dono nunca teve intenção de devolver nada. Se a sua situação for essa, os prazos e a resposta são outros.
1A Obrigação Não Depende do Novo Inquilino
A Lei de Proteção à Locação Residencial (주택임대차보호법) obriga o proprietário a devolver a caução integral ao término do contrato, descontando apenas danos documentados que excedam o desgaste normal e aluguéis não pagos. Vale tanto para o jeonse (전세), com caução alta e sem aluguel mensal, quanto para o wolse (월세), com caução menor e aluguel mensal.
«Ainda não achei inquilino» é uma desculpa prática, não uma defesa jurídica. A obrigação existe independentemente de o imóvel ter sido realugado.
2Você Não Precisa Entregar as Chaves Antes de Receber
O direito coreano trata a desocupação do imóvel e o pagamento da caução como obrigações de cumprimento simultâneo (동시이행). Na prática: você não é obrigado a desocupar e entregar as chaves antes de o dinheiro ser efetivamente pago.
Mudar primeiro e torcer para receber depois é a decisão que mais transforma esses casos em problema longo.
Isso lhe dá poder de negociação real. Você pode continuar colaborando de forma razoável — permitir visitas ao imóvel, por exemplo — sem abrir mão da ocupação até que o pagamento aconteça.
3O Que Deveria Ter Sido Feito no Primeiro Dia
Dois procedimentos determinam o que acontece se as finanças do proprietário se revelarem piores do que pareciam.
A data fixa (확정일자) carimbada no contrato na repartição do distrito, somada ao registro de residência naquele endereço (전입신고), dá prioridade ao seu crédito diante de outros credores caso o imóvel seja vendido ou vá a leilão. Isso se faz no início de cada contrato, não quando o problema aparece.
Se você nunca fez, faça mesmo assim: a prioridade conta a partir da data em que se completa, então cada dia de atraso é posição perdida.
4Se Você Precisa Mudar Antes de Receber
Às vezes não dá para esperar: emprego novo, família, outro contrato já assinado. Para isso existe a ordem de registro de locação (임차권등기명령).
Ela é pedida antes da desocupação e deixa registrado o seu direito sobre o imóvel, de modo que a prioridade se mantém mesmo depois que você sai. Sem esse passo, mudar pode significar perder exatamente a proteção que você havia construído.
5Quando Ele Continua Sem Pagar
Esgotada a via amigável, o caminho habitual é uma notificação formal e depois a cobrança judicial. Vale deixar por escrito a data de término do contrato, o valor exato e qualquer desconto que o proprietário pretenda aplicar, porque é sobre esses descontos que a discussão costuma girar.
Guarde o contrato, os comprovantes do depósito, fotos do estado do imóvel na entrada e na saída, e todas as mensagens em que o proprietário reconheça a dívida ou dê desculpas. Na Coreia, mensagens de aplicativo pesam bastante como prova.
→Ordem Prática
- Confirme que você tem data fixa (확정일자) e registro de residência (전입신고) naquele endereço. Se não tiver, resolva hoje.
- Comunique por escrito o término do contrato com antecedência e guarde o comprovante de envio.
- Não entregue as chaves antes do pagamento, a menos que tenha garantido sua posição de outra forma.
- Se precisar mudar, peça antes a ordem de registro de locação (임차권등기명령).
- Documente o estado do imóvel na saída: descontos por danos se discutem com fotos.
→Uma Nota para Inquilinos Brasileiros
Muitos clientes vêm de um mercado em que o depósito equivale a um ou dois aluguéis. Na Coreia, pode representar a poupança de vários anos — e por isso os erros de procedimento custam caro. Acompanho inquilinos de língua portuguesa na revisão do contrato antes da assinatura e na cobrança quando o proprietário atrasa.