Muchos inquilinos extranjeros en Corea dan por hecho que el contrato simplemente termina al cumplirse el plazo y que el casero decide si continúa. Desde 2020 eso ya no es del todo cierto. La Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda (주택임대차보호법) reconoce al inquilino de vivienda un derecho de renovación (계약갱신청구권): el derecho, por una vez, a exigir un segundo periodo de dos años en condiciones prácticamente iguales, que el casero solo puede rechazar por motivos concretos y tasados. Los inquilinos extranjeros que no saben que esto existe son precisamente los que acaban mudándose sin necesidad.

1Cómo y Cuándo Se Ejercita

El derecho de renovación tiene una ventana de aviso: entre seis y dos meses antes de que venza el contrato. Comunícaselo al casero —por escrito es más seguro; incluso un mensaje de KakaoTalk con fecha ayuda, aunque un burofax coreano (내용증명) elimina cualquier discusión sobre el momento— diciendo que ejercitas tu derecho de renovación (계약갱신청구권) conforme a la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda. Si dejas pasar la ventana, en general el derecho ya no está disponible para ese contrato.

2Los Motivos de Negativa Son una Lista Cerrada

Esta es la parte que algunos caseros pasan por alto: negarse no es discrecional. La ley enumera motivos concretos, y los más invocados son el impago de rentas equivalente a dos mensualidades (연체 차임이 2기분에 달하는 경우), que el propio casero o un familiar directo vayan a mudarse y ocupar realmente la vivienda (실거주), un plan de reurbanización o derribo ya notificado al inquilino antes de empezar el contrato, o el subarriendo sin consentimiento. Un casero que simplemente quiere otro inquilino, o quiere subir la renta más de lo que la ley permite en la renovación, no está en esa lista.

La Ocupación Propia Es el Motivo Más Discutido

Cuando el casero rechaza la renovación alegando que él o un familiar directo van a vivir ahí, esa afirmación tiene consecuencias si resulta ser falsa. Si en lugar de eso la vivienda se alquila a un tercero dentro de un determinado periodo posterior a la negativa, el inquilino saliente puede llegar a reclamar una indemnización (손해배상) por esa alegación falsa de ocupación propia. Guarda la fecha de salida, la notificación de la negativa y cualquier prueba de quién ocupa —o a quién se realquila— la vivienda después.

3El Tope a la Subida en la Renovación

Aunque la renovación salga adelante, el casero no puede reajustar la renta al precio de mercado sin más. En una renovación ejercitada bajo el derecho de renovación, cualquier subida de renta o de depósito está limitada al 5% (전월세상한제), un tope fijado a nivel nacional, si bien algunas administraciones locales pueden establecer un techo inferior dentro de ese límite para su territorio. A veces se propone una subida por encima del tope presentándola como «el precio de mercado ahora»; en una renovación legal, el techo del 5% se aplica al margen de lo que estén pidiendo los pisos comparables.

Un casero que no quiere renovar tiene que encajar en uno de unos pocos motivos tasados. «Prefiero que no» no es uno de ellos.

4Qué Cambia la Renovación y Qué No

Ejercitar el derecho prolonga el contrato otros dos años en las mismas condiciones, con la única salvedad del tope de renta. No reinicia el reloj indefinidamente: el derecho puede usarse en general una sola vez por arrendamiento, de modo que quien ya renovó una vez por esta vía no puede exigir una segunda renovación legal al final del siguiente periodo. A partir de ahí, que el contrato siga depende otra vez de la negociación ordinaria entre casero e inquilino.

→Qué Hacer Antes de Que Venza el Contrato

  1. Apunta en el calendario la ventana de aviso —de seis a dos meses antes del vencimiento— y envía tu comunicación dentro de ella, en una forma que puedas probar después.
  2. Pregunta en qué motivo concreto se apoya el casero si te rechaza, y pídelo por escrito. Un «no renovamos» genérico no es una negativa válida según la ley.
  3. Vigila la vivienda después de mudarte si el motivo alegado fue la ocupación propia: un realquiler rápido a un tercero puede sostener una reclamación de daños.
  4. No aceptes una subida superior al 5% en una renovación legal sin entender que el tope se aplica diga lo que diga el casero sobre el mercado.

→Una Nota para Inquilinos Hispanohablantes

La conversación de la renovación suele darse en coreano, por teléfono y con prisa, y es justo donde un inquilino extranjero cede sin saber que tenía una posición. Como abogado coreano que atiende en español, la parte más útil de este asunto casi siempre es preventiva: fijar por escrito el aviso, en plazo, antes de que la conversación se convierta en una mudanza.