Muitos inquilinos estrangeiros na Coreia acham que o contrato simplesmente acaba quando o prazo vence e que cabe ao proprietário decidir se continua. Desde 2020 isso já não é totalmente verdade. A Lei de Proteção à Locação Residencial (주택임대차보호법) dá ao inquilino residencial um direito de renovação (계약갱신청구권): o direito, por uma vez, de exigir um segundo período de dois anos em condições basicamente iguais, que o proprietário só pode recusar por motivos específicos e listados. Os inquilinos estrangeiros que não sabem que isso existe são exatamente os que acabam se mudando sem precisar.

1Como e Quando Exercer

O direito de renovação tem uma janela de aviso: entre seis e dois meses antes do fim do prazo do contrato. Comunique ao proprietário — por escrito é mais seguro; até uma mensagem de KakaoTalk com data ajuda, mas uma notificação com fé de conteúdo (내용증명) elimina qualquer discussão sobre o momento — dizendo que você exerce o seu direito de renovação (계약갱신청구권) com base na Lei de Proteção à Locação Residencial. Perdida a janela, em regra o direito deixa de estar disponível para aquele contrato.

2Os Motivos de Recusa São uma Lista Fechada

É esta a parte que alguns proprietários passam por cima: recusar não é discricionário. A lei enumera motivos específicos, e os mais invocados são o atraso de aluguel equivalente a dois meses (연체 차임이 2기분에 달하는 경우), o proprietário ou um familiar direto pretender mudar-se e de fato ocupar o imóvel (실거주), um plano de reurbanização ou demolição já comunicado ao inquilino antes do início do contrato, ou a sublocação sem consentimento. Um proprietário que só quer outro inquilino, ou quer aumentar o aluguel além do que a lei permite na renovação, não está nessa lista.

A Ocupação Própria É o Motivo Mais Contestado

Quando o proprietário recusa a renovação alegando que ele ou um familiar direto vai morar ali, essa alegação tem consequências se for falsa. Se, em vez disso, o imóvel for alugado a um terceiro dentro de certo período após a recusa, o inquilino que saiu pode vir a pleitear indenização (손해배상) pela falsa alegação de ocupação própria. Guarde a data da saída, a notificação da recusa e qualquer prova de quem de fato ocupa — ou para quem se realugou — o imóvel depois.

3O Teto de Aumento na Renovação

Mesmo quando a renovação acontece, o proprietário não pode simplesmente recolocar o aluguel no preço de mercado. Numa renovação exercida com base no direito de renovação, qualquer aumento de aluguel ou de caução é limitado a 5% (전월세상한제) — um teto fixado em nível nacional, embora alguns governos locais possam estabelecer um limite menor dentro dele para a sua região. Às vezes se propõe um aumento acima do teto apresentado como «o preço de mercado agora»; numa renovação legal, o teto de 5% se aplica independentemente do que os imóveis comparáveis estejam cobrando.

Um proprietário que não quer renovar precisa se encaixar em um de poucos motivos listados. «Prefiro que não» não é um deles.

4O Que a Renovação Muda — e o Que Não Muda

Exercer o direito estende o contrato por mais dois anos nas mesmas condições, ressalvado apenas o teto de aluguel. Não reinicia o relógio indefinidamente: o direito em geral pode ser usado uma vez por locação, de modo que quem já renovou uma vez por essa via não pode exigir uma segunda renovação legal ao fim do período seguinte. Daí em diante, a continuidade do contrato volta a depender da negociação comum entre proprietário e inquilino.

→O Que Fazer Antes de o Contrato Vencer

  1. Coloque a janela de aviso na agenda — de seis a dois meses antes do vencimento — e envie o seu aviso dentro dela, numa forma que você consiga provar depois.
  2. Pergunte em qual motivo específico o proprietário se apoia, se ele recusar, e peça por escrito. Um vago «não vamos renovar» não é recusa válida perante a lei.
  3. Acompanhe o imóvel depois de sair se o motivo alegado foi ocupação própria: um realuguel rápido a outra pessoa pode sustentar um pedido de indenização.
  4. Não aceite aumento acima de 5% numa renovação legal sem entender que o teto se aplica, diga o proprietário o que disser sobre o mercado.

→Uma Nota Para Inquilinos de Língua Portuguesa

A conversa da renovação costuma acontecer em coreano, por telefone e com pressa — e é justamente aí que o inquilino estrangeiro cede sem saber que tinha posição. Como advogado coreano que atende em português, a parte mais útil deste assunto é quase sempre preventiva: registrar o aviso por escrito, dentro do prazo, antes que a conversa vire uma mudança.