Dois números decidem quanto um contrato de aluguel coreano realmente custa, e nenhum deles é o aluguel. Um é a comissão de corretagem (중개보수) que você paga uma vez, na assinatura. O outro é a taxa de manutenção (관리비) que você paga todo mês enquanto morar ali. Os dois são regulados. Nenhum costuma ser explicado a um inquilino que não lê coreano.
→A Comissão Tem Teto; Não se Negocia do Zero
A comissão de corretagem (중개보수) na Coreia não é o que o corretor pedir. Cada cidade metropolitana e cada província fixa uma tabela de alíquotas máximas por tipo e por valor da transação, e um corretor licenciado não pode ultrapassar o teto aplicável ao seu contrato. Abaixo desse teto a alíquota é negociável; acima dele, a cobrança não é exigível e o corretor fica exposto a sanção.
Em um contrato de aluguel mensal (월세) o valor da transação não é o aluguel. Ele é calculado a partir do depósito mais um múltiplo do aluguel mensal, e por isso dois apartamentos com o mesmo aluguel podem gerar comissões bem diferentes conforme o depósito tenha sido fixado. Peça ao corretor para mostrar o cálculo, não só o total.
| O que te dizem | O que de fato rege |
|---|---|
| "A comissão é a taxa padrão" | Um teto fixado por norma local para a sua faixa de transação — abaixo dele a alíquota é negociável |
| "Os dois lados pagam igual" | Locador e inquilino devem cada um a sua própria comissão ao corretor; a sua não é a do locador |
| "O imposto vai à parte, claro" | Só quando o corretor é empresa inscrita para fins desse imposto — e deve constar de um recibo, não como acréscimo verbal |
1Quem Deve a Comissão, e Quando
O locador e o inquilino são clientes distintos do corretor, cada um devendo a própria comissão. O inquilino a quem mandam cobrir também o lado do locador está sendo cobrado por algo que a lei não exige. Isso acontece sobretudo quando um mesmo corretor apresentou as duas partes e trata o negócio como um honorário único a ser rateado de forma informal.
O momento também importa. A comissão passa a ser devida quando a corretagem produz um contrato celebrado. Se o negócio cai antes da assinatura sem culpa sua, a base para o valor integral é discutível. Se cai depois de assinado porque o locador não pôde entregar, isso é disputa sobre o contrato, e não razão para o corretor ficar com tudo sem conversa.
Uma comissão acima do teto não é negociação dura. É uma cobrança que o corretor não pode legalmente exigir.
2O Documento a Guardar É a Ficha de Verificação do Imóvel
Um corretor licenciado deve preparar e entregar por escrito uma ficha de verificação e explicação do objeto da corretagem (중개대상물 확인·설명서) descrevendo o imóvel, os direitos registrados sobre ele e os ônus que o gravam. É o documento que registra o que te contaram sobre hipotecas, preferência e estado do prédio.
Inquilinos estrangeiros assinam isso rotineiramente sem tradução e nunca recebem cópia. É um erro com consequências bem além das taxas: se depois se descobre que o seu depósito está em risco atrás de uma hipoteca que ninguém mencionou, é nesse documento que mora a versão do corretor sobre o que foi informado. Pegue, guarde, e peça que expliquem a seção de ônus antes de assinar.
3Onde o Dinheiro Realmente se Esconde É na Manutenção
A taxa de manutenção (관리비) não é aluguel com outro nome, e também não é uma cobrança única. Ela normalmente se divide entre despesas comuns do prédio — limpeza, segurança, elevador, energia das áreas comuns — e utilidades medidas individualmente que apenas passam pela mesma conta. Em um prédio pequeno de quitinetes, pode incluir silenciosamente internet, água ou uma vaga de garagem.
O problema não é ela existir. É que um anúncio pode divulgar um aluguel baixo e estacionar a diferença em uma taxa de manutenção fixa e não explicada, de modo que o número que você comparou com outros apartamentos nunca foi comparável. Para as unidades menores, espera-se que os anúncios de locação detalhem a taxa de manutenção em vez de mostrar um valor único, justamente por causa dessa prática.
O que perguntar antes de assinar
- A taxa de manutenção (관리비) é fixa ou medida? Um valor mensal fixo que nunca muda geralmente significa que o prédio não está medindo o seu consumo real: tudo bem se for de fato barato, caro se não for.
- O que ela inclui, item por item? Água, gás, internet e garagem são os quatro que mais vezes acabam não incluídos depois que o inquilino supôs que estavam.
- Quem define e pode mudar? Em prédio administrado, segue o regulamento do condomínio. Em prédio pequeno tocado pelo proprietário, é o que o contrato disser — então precisa estar no contrato.
- Há acerto na saída? Pergunte se contas não pagas serão descontadas do depósito e com que critério, antes de o desconto virar surpresa.
4Quando os Números Estavam Errados
Uma comissão cobrada a mais é recuperável. O caminho prático é levantar o ponto por escrito com o corretor primeiro, e depois com a repartição do governo local que registra e fiscaliza corretores, que trata das reclamações contra profissionais licenciados e pode aplicar consequências administrativas. Quando o valor é relevante, uma ação cível pelo excesso corre em paralelo.
Disputas sobre taxa de manutenção são disputas contratuais. Se o contrato ou o regulamento do condomínio dizem o que está incluído e a conta cobra mais, a diferença é o que se discute — e é por isso que um extrato detalhado, pedido todo mês em vez de reconstruído no fim, decide o caso antes de ele começar.
→Antes de Assinar
- Peça o cálculo da comissão por escrito — o valor da transação, a alíquota aplicada e o teto daquela faixa.
- Confirme que você paga só o seu lado — o locador deve o dele separadamente.
- Leve a ficha de verificação do imóvel (중개대상물 확인·설명서) para casa — e peça que expliquem a seção de direitos e ônus.
- Coloque a taxa de manutenção (관리비) detalhada no contrato — um valor combinado de boca é um valor que se mexe.
- Guarde todos os extratos mensais — descontos do depósito na saída são discutidos com o rastro de papel que você guardou, não com o que o locador apresentar.
→Uma Nota Para Quem Lê Isto em Português
Quem vem do Brasil ou de Portugal compara o aluguel coreano com o que conhece e olha só o valor mensal. Aqui a comissão de corretagem é calculada sobre o depósito, que pode ser enorme, e a taxa de manutenção pode mexer no custo real do mês bem mais do que um reajuste de aluguel. Peça os dois números por escrito antes de decidir entre dois apartamentos: é a comparação que quase ninguém faz.